La crisis hipotecaria que estamos viviendo se ha saldado con numerosas quiebras financieras, nacionalizaciones bancarias o constantes desahucios. Todo curiosamente en países desarrollados donde la educación se da por consolidada.
Al pedir una hipoteca, hay que saber que los bancos no son asesores personales que miran por el bien de tus finanzas sino comerciales de productos que intentan sacar el máximo beneficio para sus accionistas. En esta línea aparecieron las hipotecas de alto riesgo. Préstamos económicos especiales utilizados para la adquisición de vivienda, y orientados a clientes con precaria solvencia, por lo general elevado desconocimiento y por tanto con un nivel de riesgo de impago superior a la media del resto de créditos. Su tipo de interés era más elevado que en los préstamos personales (si bien los primeros años tienen un tipo de interés promocional), y las comisiones bancarias resultaban más gravosas.
¿Dónde está el problema? El problema surge cuando el inversor desconoce el verdadero riesgo asumido. Por eso, al pedir información sobre qué hipoteca nos pueden conceder, es aconsejable no solo escuchar lo que te ofertan desde su punto de vista, sino tener los deberes hechos y calculado cual será el coste aproximado de lo que se está solicitando antes de visitar una entidad bancaria. A partir de aquí es muy fácil establecer una comparativa.
Fuente de la Imagen: Banco de imgenes y sonidos del Instituto de Tecnologías Educativas (Ministerio de Educación) 
Práctica Destinada a: alumnos de 4º de ESO
Supongamos que necesitamos adquirir un inmueble. Como lo habitual es no disponer de la cantidad de dinero necesario para pagar al contado dicho inmueble, normalmente se realiza una hipoteca. En las prácticas que realizaremos a continuación vamos a realizar una simulación de la hipoteca.
Nota: si en lugar de una vivienda, vamos a comprar (por ejemplo) una moto, y para ello necesitamos un préstamo personal, el cálculo se realiza de la misma manera (exceptuando el tema de los impuestos).
ACTIVIDAD 1.- Abre una hoja de cálculo y anota los siguientes datos (al final de este documento podemos encontrar enlaces donde buscar la información necesaria):
- Cantidad de dinero que tenemos ahorrada: 10.000 €
- Precio del inmueble: 100.000 €
- Suponiendo que el inmueble es usado, que busquen los impuestos que han de pagar de ITP en Andalucía por adquirir dicho inmueble.
- Calcular los gastos de notaría y registro.
- Buscad qué tipo de interés nos cobrará un banco actualmente para una hipoteca.
- Calculad cúanto dinero necesitamos en total.
ACTIVIDAD 2.- Responde a las siguientes cuestiones, brevemente en la misma hoja de cálculo: ¿Qué es el EURIBOR?. ¿Permanece fijo o varía?. ¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?.
2.- Pensemos cúanto nos costará nuestra hipoteca.
ACTIVIDAD 3.- Supongamos que vamos a pedir una hipoteca a 20 años. Anota este dato en la misma hoja de cálculo anterior.
Con los datos que tenemos ya apuntados (Total precio inmueble, años amortización, interés que nos cobrarán), hacer una estimación (NO BUSCAR INFORMACIÓN EN INTERNET) de cuánto creemos que tendremos que pagar todos los meses.
Es probable que en los cálculos que has realizado anteriormente no hayas tenido en cuenta una serie de detalles que influirán decisivamente (para incrementarla), en el coste mensual de nuestra hipoteca. Veamos cuál es el coste real...
ACTIVIDAD 4: entra en la web (simulación de hipotecas): https://www.easycalculation.com/es/mortgage/amortization.php,
- Coloca en el simulador de hipotecas todos los datos que previamente hemos recopilado.
- Pega en la segunda hoja de vuestro documento de hoja de cálculo, la tabla de amortización obtenida en la web.
- ¿Los cálculos que tú realizaste por tu cuenta se asemejan a los de la calculadora de hipotecas?
- ¿Qué significa la columna “Principal Pagada” del cuadro de amortización?.
- ¿Y la columna “Pago Interesado”?.
Si te fijas, la suma de las dos columnas es igual a la mensualidad a pagar. A este tipo de sistema de amortización, donde todos los meses se paga lo mismo, se le denomina “sistema de amortización francés”. Actualmente es el más común.
ACTIVIDAD 6: el sistema de amortización alemán es menos común. Descárgate la siguiente hoja de cálculo (www.asba-supervision.org/PEF/calculadoras/sistema-aleman.xls), y rellena la hoja con los mismos datos que utilizaste en la actividad 4. Compara las mensualidades de un sistema y el de otro. ¿Cuál te gusta más?.
ACTIVIDAD 7: pregunta a tu profesor todas las dudas que te hayan surgido.
4.- Información Adicional:
- Otras calculadoras de hipotecas: https://www.easycalculation.com/es/mortgage/amortization.php (muestra mensualidad, intereses totales pagados, amortización mensual, intereses mensuales, saldo del préstamo mensual. No muestra: gráfico).
- ITP: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (Andalucía):
- Gastos de notaría y registro: http://www.idealista.com/hipotecas/gastos-compraventa-vivienda
- % Interés “mejores hipotecas”: https://www.helpmycash.com/mejores-hipotecas/
- Sistema de amortización francés y sistema de amortización alemán: http://www.calculohipoteca.org/guia/sistemas-de-amortizacion-hipotecaria
Profesor de Informática del IES Albero
Yo tengo contratada una hipoteca fija bbva y antes de firmar el contrato he realizado un buen cálculo. De hecho acudí a un contador para que me asesorase sobre el tema. En cuestiones serias como esta es indispensable contar con el asesoramiento de un profesional
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